Что такое накопленный износ. Определение величины накопленного износа

Для определения коэффициента суммарного (накопленного) износа существует два подхода:

аддитивный; мультипликативный.

Разница аддитивного и мультипликативного подходов состоит в выборе базы, относительно которой определяют коэффициенты физического, функционального и внешнего (экономического) износов.

При аддитивном подходе базой определения коэффициентов износа является восстановительная стоимость или стоимость замещения. В данном случае коэффициент суммарного износа К определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов:

K = K физ + К фун + К вн

где: K физ , К фун , К вн – коэффициенты физического, функционального и

экономического износов соответственно.

При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтенные ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа определяется по формуле

К = 1 − (1 − К физ )(1 − К фун )(1 − К вн )

При мультипликативном подходе многократный учет различных видов износа исключается и в качестве довода предлагается формулу мультипликативного подхода привести к виду

K = K физ + (1 − К физ ) К фун + (1 − К физ )(1 − К фун ) К вн

Из данной формулы следует, что коэффициент физического износа определяется исходя из восстановительной стоимости или стоимости замещения; коэффициент функционального износа - исходя из восстановительной стоимости или стоимости замещения, из которой уже исключен физический износ; коэффициент экономического износа - исходя из стоимости, из которой исключены физический и функциональный износы. Как раз этим исключается двойной и тройной учет различных видов износа при определении суммарного коэффициента износа.

В каждом конкретном случае необходимо решать, каким подходом (аддитивным или мультипликативным) необходимо воспользоваться для определения коэффициента суммарного износа, так как существуют ситуации, в которых применим каждый из них.60

Контрольные вопросы

60 12. Попеско А.И., Ступин А.В., Чесноков С.А. Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимости, Учебное пособие, «Российское общество оценщиков», М., 2002

1. Дайте определение износу в экономическом и техническом смысле этого термина.

2. Охарактеризуйте различия между износом и амортизацией.

3. Какие три типа износа различают в оценке машин и оборудования? Дайте определение всем типам износа.

4. Что такое накопленный износ?

5. Какие виды износа определяются при применении каждого из стандартных подходов оценки стоимости технических объектов?

6. В чем отличие между устранимым и неустранимым износом?

7. Какие элементы машин и оборудования считаются долгоживущими?

8. Как проявляется физический износ?

9. Перечислите косвенные методы определения потери стоимости техническими объектами в связи с физическим износом.

10. Как реализуется прямой метод оценки физического устаревания?

11. Какими причинами может быть вызван моральный износ?

12. Дайте определение внешнему износу в его глобальном и локальном вариантах.

9.1.4 Расчет накопленного износа

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Расчет накопленного износа производится по формуле:

И = 1,0 – (1,0 – Ифиз.) х (1,0- Ифун.) х (1,0 – Иэк.) (3)

Ифиз – физический износ объекта оценки (величины физического износа приведены в описании объектов оценки);

Ифун. – функциональный износ объекта оценки;

Иэк. - экономический износ объекта оценки.

Физический износ:

Величина физического износа оцениваемой недвижимости в данном отчете определялась путем выхода оценщика на место нахождения объектов оценки, осмотра конструкций здания и с применением таблицы ориентировочной оценки физического износа зданий приведенной ниже (Кутуков В.Н. учебник для строительных ВУЗов, М. Высшая школа)

Таблица №10

Физический износ – это износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов. В наибольшей степени отражают истинную величину физического износа методы, основанные на анализе фактического состояния объектов средствами интроскопии и технической диагностики. Эти методы, однако, очень трудоемки и могут быть использованы только при оценке единичных объектов, когда техническое состояние объекта, главным образом, определяется внутренними (скрытыми) параметрами. Более доступными следует признать методы, основанные на визуальном осмотре объектов и их поэлементном анализе. Эти методы не позволяют обнаружить скрытые дефекты, что снижает их достоверность. Тем не менее, они достаточно полно отражают состояние объектов оценки и обычно используются, когда оценивается рыночная стоимость недвижимости и сооружений. Также при оценке сложных объектов недвижимости, когда визуальный анализ не позволяет достаточно надежно установить фактическое состояние объекта и его остаточный ресурс, распространение получил метод срока жизни. В соответствии с этим методом процент физического износа рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни. При этом, если условия эксплуатации оцениваемых объектов стандартные и соответствуют установленным требованиям, то эффективный возраст можно считать равным фактическому сроку эксплуатации. В качестве срока экономической жизни в этом случае можно принять срок, соответствующий нормам амортизации. Тогда величина износа рассчитывается, как произведение фактического срока эксплуатации на норматив амортизационных отчислений при условии линейной модели амортизации.

Расчет полного износа

Как правило, износа объекта определяется исходя из фактического срока службы и ожидаемого срока экономической жизни по формуле:

Неустранимый физический износ, руб.

ВС – восстановительная стоимость объекта, руб.

– фактический срок жизни объекта

– срок экономической жизни объекта

Фактический возраст объекта определялся посредством визуального осмотра и соответствует 28 годам. При определении ожидаемого срока физической жизни использованы данные «Единых норм амортизационных отчислений» для соответствующего типа зданий норма амортизации для данного типа зданий составляет 1% в год. Ожидаемый возраст физической жизни составляет 100 лет.

По результатам расчетов неустранимый износ составляет

И неустр физ = 28/100 = 0,28 или 28 процентов.

Функциональный износ

Функциональный износ – это потеря стоимости объекта вследствие несоответствия его характеристик (проекта, материалов, дизайна и т.д.) современным требованиям рынка к ним. Это несоответствие проявляется в виде недостатков или «сверхулучшений», которые на момент строительства таковыми не являлись, а проявились в результате изменения к дате оценки требований, предъявляемых к рассматриваемому типу объектов, которые при этом могут продолжать прекрасно функционировать. Функциональный износ может быть исправимым или неисправимым, что определяется не физической возможностью устранения причин его вызвавших, а экономической целесообразностью такого устранения. Когда же, несмотря на то что, устранение причин вызвавших функциональный износ, возможно и кажется резонным, но экономически нецелесообразно, функциональный износ считается неисправимым. Функциональный износ равен разности между потерями покупателя при доведении объекта оценки до рыночных кондиций и тем, что он приобретает, в результате этого. Функциональный износ – это компенсация этой разницы за счет уменьшения стоимости приобретаемой недвижимости как есть. В соответствии с ССО РОО «Оценка имущества. Оценка недвижимости» 2005г. «количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления элементов, является разница между стоимостью устройства требуемых элементов на момент оценки и стоимостью этих же элементов этих же элементов если они были бы выполнены на момент оценки. В данном отчете объекты оценки имеют функциональный износ из-за потери своего основного функционального назначения, т.е. объект оценки уже не будет использоваться в том качестве, для которого он был возведен во времена плановой советской экономики. Объект оценки имеет достаточно большой избыточный строительный объем, который требует дополнительных затрат по освещению и отоплению и который на дату оценки в современных условиях ведения хозяйственной деятельности должен быть сокращен вдвое. А отсутствие таких элементов, как система современного автоматического пожаротушения, система охранного видеонаблюдения, современной системы вентиляции и инженерных коммуникаций, планировка, общие размеры и отделочные материалы приводит еще к более глубокому несоответствию требованиям рынка. Все эти элементы присущи аналогичным объектам на рынке и без которых объект не может соответствовать современным рыночным стандартам.

Так как оцениваемый объект имеет срок эксплуатации 28 лет и его дальнейшая экономическая судьба зависит от проводимого в нем вида бизнеса, а в качестве офисного здания в месте его расположения для соответствия современным рыночным требованиям, будет необходимо провести модернизацию или ремонт с применением современных материалов и дополнительного оснащения объекта, что и будет является суммой функционального износа. Рыночные данные говорят о том что доведение здания до его функционального соответствия, как правило находятся на уровне 10% от его восстановительной стоимости.

Внешний износ (экономический износ)

Функционирование объекта оценки решаются с учетом условий внешней среды (физической, правовой, экономической, социальной), оказывающей влияние на ценность и привлекательность объекта для потенциальных пользователей. При этом физические и правовые параметры среды меняются существенно медленнее, чем параметры экономические и социальные. Физическая среда создается природой, природными явлениями, а также результатами изменения природы человеком. Эта среда формирует материальные условия функционирования и развития недвижимости. Из характеристик физической среды, внешней по отношению к объекту, достойны особого внимания следующие: климат, предрасположенность к природным катастрофам, экология и предрасположенность к техногенным катастрофам, рельеф местности, характер ландшафта, характер застройки.

Компоненты юридической сущности объекта – в состав объекта недвижимости включается пакет прав и обременений. понятие собственности (права собственности)- право собственности, право владения, право распоряжения. Кроме этих основных прав применительно к недвижимости целесообразно указать дополнительные правомочия:

Право на доход;

Право на добровольное отчуждение, потребление, изменений - вплоть до уничтожения улучшений;

Бессрочность владения и защищенность от экспроприации (право на безопасность);

Запрещение использовать объект во вред другим людям;

Возможность изъятия объекта в уплату возмещения долга;

Гарантии восстановления нарушенных прав.

Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:

Предмет потребления (бездоходного);

Реального актива (фактора производства);

Финансового (инвестиционного) актива

Социальную среду определяют и характеризуют:

Престижность района местоположения объекта;

Состав населения;

Социальные группы;

Динамика изменения численности и состава;

Подвижность населения;

Занятость населения;

Структура уровней образования;

Состояние рынка труда;

Уровень преступности.

Оценка экономического износа производится с использованием матричного метода экспертных оценок факторов:

Таблица №11

Накопленный износ – это уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания. Методы оценки износа: методом экономической жизни (экономическая жизнь – это период времени, в течение которого денежные вклады в улучшения дают прирост стоимости (короче физической). остаточная экономическая жизнь – период времени в течение которого недвижимость может приносить доход.. хронологический (действительный возраст) – период времени от окончания строительства до даты оценки,эффективный возраст – тот, на который выглядит недвижимость, отличается от хронологического.) Инак=Тэф/Тэк, где (Тэф=Тэк-Тоэк).

Метод разбивки: в подробном рассмотрении и учете всех видов износа:физического (утрата элементов первоначальных технико-эксплуатационных качеств),функционального (потеря стоимости улучшений),внешнего (местоположение объекта, транспортная доступность).Износ относится к устранимому , если стоимость устранения его признаков меньше стоимости объекта или дохода от его эксплуатации, которые происходят после его устранения. Износ относится к неустранимому, если затраты на его исправление больше, чем размер добавляемой стоимости сооружения.

7.Опрделение физического износа (устранимый, неустранимый)

Под физическим износом конструкций и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ может быть определен в виде устранимых позиций по отложенному ремонту и неустранимых позиций, исправлять которые нецелесообразно с экономической точки зрения. Устранимый физический износ обычно относят на счет плохой эксплуатации, поэтому его иногда называют отложенным ремонтом. Покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (косметический ремонт).Неустранимый физический износ соответствует позициям, устранение которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. На практике элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие (срок жизни совпадает или даже превышает срок жизни здания:фундаменты, несущие стены, перекрытия) и короткоживущие (физический срок жизни которых меньше срока жизни здания в целом). Неустр.физ.из = Ост.ст-ть·Хрон.воз / Норм.возр

Ост.ст-ть = Ст-ть стр – Отл.рем

8. Определение функционального износа (устранимый, неустранимый)

Функциональный износ – это потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного или конструктивного решения сооружения современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.Аналогично физическому износу функциональный износ делятся на устранимый и неустранимый. Устранимый функциональный износ - это такой износ, затраты на устранение которого меньше, чем получаемые в результате его устранения доходы. Может вызываться недостатками, требующими замены и модернизации элемента Неустранимый функциональный износ - это такой износ, затраты на устранение которого больше, чем получаемые в результате его устранения доходы.

Коэффициенты физического, функционального износов и экономического воздействия, обычно вычисляют в долях или процентах от полной стоимости воспроизводства или замещения.

Для определения коэффициента суммарного (накопленного) износа существует два метода:

· аддитивный;

· мультипликативный.

При аддитивном подходе коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов:

Данный метод пришёл к нам из североамериканских стандартов, где величины износов не велики. И в сумме они намного меньше 100%. В нашей практике нередко возникают суммарные износы более 100%, что абсурдно по физическому смыслу и противоречат определению рыночной стоимости. И по равновестности факторов износа и их положения в формуле, по способу учёта (простое складывание), факторы износа (при аддитивном методе) не отражают схему влияния каждого отдельного фактора на стоимость оцениваемого объекта.

При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтённые ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа определяется по формуле:

Этот метод выстраивает правильную схему расчёта обесценивания. Значение суммарного износа не могут быть более 100%. В данном алгоритме, совокупный износ (при превышении внешнего воздействия с плюсом над величинами физического и функционального износов) может превратиться в надбавку стоимости.

Таким образом, совокупный (накопленный) износ составляет:

Полезно знать >>>

ООО Флора - экологические виды работ вывоз, переработка и утилизация твердых бытовых отходов
Курсовая работа предусматривает разработку бизнес-плана. В качестве объекта планирования может быть выбрана любая сфера предпринимательства как для вновь создаваемых предприятий, так и для действующих в сфере услуг. Рост промышленного производства и повышение уровня потребления, как показывает практика, пропорционально увеличению и количества его отходов. Все развит...

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранён в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.

Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

Физический износ объектов может быть определен с использованием нормативной документации:

Правил оценки физического износа зданий -ВСН - 5-86 (р), Госгражданстрой, 1988г.;

Правил оценки физического износа жилых зданий -ВСН - 53-86 (р), Госгражданстрой, 1990г.;

Для целей курсовой работы может быть применена ориентировочная оценка износа здания в соответствии со следующей таблицей.

При этом используются результаты визуального осмотра оценщиком технического состояния объекта.

Таблица 4

Таблица укрупненных параметров для определения физического износа зданий

Физический износ здания определяется по формуле:

где Ф З - физический износ здания, %;

Ф К, I -физический износ конструктивного элемента, конструкции или системы здания, %;

I I - удельный вес конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных элементов, конструкций или систем в здании.

Доля стоимости отдельных конструктивных элементов объекта определяется по “Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости” (УПВС) или на основании сметной документации либо на основании технического паспорта на объект недвижимости.

Следующим этапом является корректировка восстановительной стоимости строительства объекта на величину накопленного износа.